所有する土地の賃貸と「特別の利益」について

[交差点]

　当法人で所有する土地の賃貸について質問させていただきます。長文になっておりますことを失礼いたします。

　当法人は、公益目的事業及び収益目的事業を持つ公益財団法人です。
　現在、当法人が所有する土地（遊休財産）の活用として、駐車場運営会社に土地を賃貸できないかと検討しています。

　なお、当該土地については現在法人会計で管理しておりますが、これを収益目的事業の1部門（当法人が所有する土地の一部を駐車場として運営し、更に空き区画にコンビニ等
に貸し出しを行う部門）に振り替えてから賃貸を行う予定です。

　また、当該土地は第1種低層住居専用地域でいわゆる住宅地の中にあり、利活用について過去に幾度と検討しましたが、店舗・事務所等も建築できない制限の中で決め手となる
案もない状況での、今回の駐車場運営会社への土地の賃貸という案が出てきた状態です。
　なお、当該土地で当法人が直接駐車場を運営する案もありましたが、初期投資の額が大きいこと、収支予測が不明であることを理由に、見送られた経緯があります。

　賃貸料について、当法人は県の普通財産の貸付料の計算方法に準拠して賃貸料を算出していますが、駐車場運営会社から提示された賃貸料は、当法人で算出した賃貸料と比
べて約半額でした。
　これは、駐車場として運営した場合の売上予測から算出されたもので、この売上予測についても、近隣に有料駐車場はないが、1件に1台分の駐車場があるような住宅地のため
需要があるかどうか駐車場運営会社も予測が難しいという、当該土地の周辺の状況を考えると妥当なのではと思われる金額でした。
　なお、当法人としては当該土地の利活用ができ、経費負担が少なくなる方向であれば、駐車場運営会社から提案された金額であっても、特に問題ないと考えております。

　ここで質問ですが、

　①　当法人で算出した賃貸料ではなく、駐車場運営会社から提示された賃貸料を基準と考えて賃貸契約を締結した場合、認定法第5条（公益認定の基準）にある「特別の利益」を
　　契約先の駐車場運営会社に与えたと判断されることはないでしょうか？
　　　当方としては、収益目的事業での契約であることから、根拠（売上予測により算出された賃貸料である）があり、経費負担（税や維持管理費等）が少なくなるのであれば、認定法
　　第5条第7項を満たすものとして、問題ないと考えております。

　②　もし、①が特別の利益を与えたとして判断されるのであれば、現在交渉中の１社以外にも数社に提案を依頼して競争状態としたうえで、結果として①のような賃貸料（当法人で
　　計算した賃貸料よりも安い）となった場合であれば、問題ないでしょうか？

以上です。ご教示をお願いいたします。

[交差点]

一部の文章に下記のとおり変換ミス等が間違いありました。訂正いたします。申し訳ありませんでした。

（3段落目の文章）
　誤）　～更に空き区画にコンビニ等に貸し出しを行う～
　正）　～更に空き区画をコンビニ等へ貸し出しを行う～

（5段落目の2つ目の文章）
　誤）　～1件に1台分の駐車場があるような住宅地～
　正）　～1軒に1台分の駐車場があるような住宅地～

[交差点]

追記です。

　今回当掲示板で質問させていただいた後，件の駐車場運営会社とは別の駐車場運営会社（業界では大手のようです）に同様の条件で話を持ちかけてみました。

　結果は，「当該地域に駐車場を展開した実績がなく，更に地域の状況から，主な顧客が住宅地の住民（若しくはその来訪者）程度で，ビジネス向けの需要が見込めず売り上げ予測
が試算できない。」との理由から，見積もり不可との回答を得ました。

　また，件の駐車場運営会社も当該地域に駐車場を展開した実績はありませんが，もし軌道に乗れば，地域の方々の利便性も増し，今後のビジネスチャンスになるでは，との駐車場
運営会社の思いもあり，チャレンジという意味も込めて今回見積もりを出していただいた。という経緯もあります。
　当公社としても，経費面も問題もですが，空き地としてただ所有するよりも，地域住民の方々に役に立つのであれば活用したいとの考えもあります。

以上，追記でした。よろしくお願いいたします。